Hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), Nhà nước đang tập trung nhiều công sức và tiền của cho việc chỉnh trang đô thị. Theo góc nhìn của doanh nhân trong ngành bất động sản, đây là việc chẳng đặng đừng (chúng tôi ủng hộ những dự án đầu tư đô thị vệ tinh, đô thị mới với quy mô lớn) vì có thể sẽ phá vỡ kết cấu hạ tầng và kiến trúc đô thị của TP.HCM vốn đã được người Pháp quy hoạch khá hợp lý và hoàn chỉnh. Nhưng nếu cải tạo hạ tầng kỹ thuật và nâng cấp bộ mặt đô thị là giải pháp được Nhà nước chọn để TP sớm bắt kịp tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ gia tăng dân số thì chúng ta cũng rất nên cùng bàn với nhau cách làm và làm như thế nào để đạt được hiệu quả. 

Bộ mặt đô thị hiện nay: Chung Vô Diệm (*) chưa cởi lốt

Thời gian gần đây, nước ta có một lượng người khổng lồ đi du lịch đến các nước trong khu vực. Sau những chuyến đi như thế, người Việt Nam đã được nhìn tận mắt bộ mặt đô thị và kết cấu hạ tầng của nước bạn. Quay về nước, nhiều người trong số họ đã ví von: “Thành phố của người ta đẹp như hoa hậu, còn thành phố của mình lem luốc, luộm thuộm giống Chung Vô Diệm lúc chưa cởi lốt vậy”. Nếu ta nói rằng thực trạng của bộ mặt đô thị hiện nay là do Nhà nước chưa quan tâm và thiếu đầu tư thì không đúng, vì nguồn tài chính công đổ vào để nâng cấp và cải tạo đô thị cũ rất lớn, lớn đến nỗi khiến chúng ta xót ruột. Đành rằng ai cũng biết muốn chuyển từ xấu sang đẹp, từ cũ sang mới là phải tốn tiền (cũng giống như ta chấp nhận đưa Chung Vô Diệm đi thẩm mỹ viện để tân trang vậy) cho nên không một ai thắc mắc về số tiền phải chi cả. Nhưng sau khi vừa tốn công vừa tốn của, bộ mặt đô thị vẫn không khá hơn bao nhiêu, nếu không muốn nói là “mèo vẫn hoàn mèo” thì tiếng phàn nàn phát ra từ nhiều phía là điều khó tránh khỏi.

Trước khi mở rộng đường, ai cũng tin rằng bộ mặt đô thị sẽ được chỉnh trang, kết cấu hạ tầng sẽ được cải thiện, nhưng thực tế cho thấy sự khập khiễng, bất hợp lý và mất trật tự không hề giảm đi, lại còn có chiều hướng tăng lên. Rõ nét nhất là ở những con đường chính tại TPHCM mà Nhà nước đã chi tiền để mở rộng (đường Nguyễn Hữu Cảnh, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Văn Trỗi, Điện Biên Phủ,…). Tổng số tiền đầu tư cho những dự án này lên đến con số chóng mặt, trong đó tiền chi cho đền bù đất chiếm đến 70 - 80%, nhưng cũng chỉ cơi nới được một đoạn đường rộng thêm khoảng mươi mét. Rồi đoạn đường đã mở rộng lại đem nối vào những con đường cũ tạo thành hình dáng “thắt cổ chai”. Dân Nam Bộ gọi đây là những việc làm “huề trớt” - có làm cũng như không!

Giá mà chỉ huề trớt (không lỗ, không lời) thì còn có thể chấp nhận được, nhưng câu chuyện không dừng lại ở mức ấy. Kèm theo đường mới mở là những căn nhà: siêu mỏng (sau khi cắt lộ giới còn lại), siêu cao (những căn nhà mỏng chồng cao tầng lên), siêu thấp, siêu hẹp (nhà ổ chuột lòi ra mặt tiền). Những căn nhà này được chủ nhà nâng cấp, cải tạo sau khi đường được mở rộng thường có màu sắc và kiến trúc buộc “ai đi qua cũng phải ngước nhìn” vì quá bát nháo. Và, sẽ thật là ngây thơ nếu dân trong ngành bất động sản không nhận ra mánh lới của những người chuyên đầu cơ, đánh quả, ăn theo các dự án loại này. Đó là những người nắm rất rõ chỉ số lộ giới, cho nên từ khi con đường mới “hườm hườm” trên bản vẽ thì những căn nhà được chấm có khả năng lòi ra mặt tiền đã bị họ thu mua, gom sạch. Sau khi con đường mở rộng, hạ tầng được đầu tư mới, họ đem bán lại với giá “một vốn, bốn chục lời”. Mua bán kín kẽ và độc quyền kiểu này, doanh nhân trong ngành đầu tư và kinh doanh bất động sản phải chào thua.

Những dự án mở đường được thực hiện theo quy trình “vừa thổi còi, vừa đá bóng, vừa bán độ” như trên đã làm giàu cho một số người, làm nghèo cho đất nước, làm phiền nhiễu cho dân, làm xấu bộ mặt đô thị và làm cho Nhà nước mất vốn.

Bàn chuyện cởi lốt cho Chung Vô Diệm

Trong chúng ta, không ai chấp nhận một trung tâm kinh tế - văn hóa như TP. HCM lại mang một bộ mặt đô thị lem luốc, luộm thuộm; cũng giống như không ai muốn Chung Vô Diệm đường đường là bậc mẫu nghi thiên hạ mà phải chịu xấu xí. Nhưng cũng không ai chấp nhận cởi lốt theo cái kiểu vô lý vừa tốn công, tốn của lại còn “tiền mất tật mang” như những dự án mở đường đã thực hiện vừa qua. Thế cho nên bàn chuyện cởi lốt để làm đẹp cho TP.HCM là điều rất cần thiết, nên chăng, ta làm như thế này:

Trước khi quyết định mở rộng đường, nên điều tra hiện trạng để không làm ảnh hưởng đến những khu vực bảo tồn, bảo tàng, tôn giáo, công trình trọng điểm, cây xanh lâu năm,…nhằm tránh phát sinh hệ quả làm chậm tiến độ thi công . Kết hợp bằng được việc mở đường với chỉnh trang đô thị và làm mới kết cấu hạ tầng, trong đó hạ tầng kỹ thuật (điện, hệ thống thoát và cấp nước, hệ thống thông tin,…) cần được chú trọng để tránh lập đi lập lại tình trạng bới lên, đào xuống như hiện nay. Có biện pháp loại trừ nạn đầu cơ nhà, đất mặt tiền đường ăn theo dự án; hạn chế đến mức thấp nhất việc gây xáo trộn cuộc sống của người dân; xã hội tìm được nhiều việc làm và kiếm thêm nhiều đồng lời từ việc chỉnh trang đô thị!

Cụ thể như, những con đường phục vụ cho đối ngoại (đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa), hoặc phục vụ cho kinh tế vùng (đường Điện Biên Phủ), nếu chúng ta có ý định mở đường rộng 30m, nên cân nhắc, tính toán đền bù thêm để có một mặt bằng rộng từ 150m trở lên. Khi cắt lộ giới, chú ý bứng trọn những căn nhà còn lại dưới 40m² để chấm dứt nạn siêu mỏng, siêu cao, siêu hẹp, siêu thấp… Đầu tư một con đường nội bộ khoảng 6m rộng trước dãy phố này dành cho thông hành địa dịch và trồng một mảng cây xanh dày đặc để cách ly khu dân cư cũ với con đường mới. Phần đất còn lại( sau khi đã giải tỏa đền bù theo giá thị trường) nên đầu tư làm mới kết cấu hạ tầng và cho đấu thầu đất thương phẩm dọc hai bên đại lộ. Tiền thu được dành để (i) trả lại khoản vay đã đền bù cho dự án, (ii) đầu tư làm mới kết cấu hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) và (iii) xây dựng cao ốc cao cấp để bán (nếu ai có nhu cầu tái định cư thì mua lại, cũng theo giá thị trường). Ta cũng có thể đổi đất thương phẩm lấy hạ tầng xã hội như: bệnh viện, trường học, công viên,… (nhưng phải tính toán thật kỹ vì cách làm này thường tạo kẽ hở tiêu cực).

Những cao ốc trung tâm tài chính, hành chính, dịch vụ, thương mại, chung cư cao cấp,… được xây dựng  trên con đường mới mở rộng với một kết cấu hạ tầng cao cấp giá cả sẽ rất cao, chắc chắn sẽ mang lại nguồn lợi lớn cho các thành phần tham gia thực hiện dự án, đặt biệt là những người dân tại chổ. Nhưng quan trọng hơn cả, vì tận dụng được chiều cao cho nên dôi đất ra giành để tạo mảng xanh trong lòng đô thị. Từ đó môi trường sống sẽ được cải thiện, bộ mặt đô thị sẽ trở nên hiện đại, khang trang; tính thẩm mỹ và tính đồng bộ sẽ cao hơn hiện nay rất nhiều.

Những dự án được đầu tư theo kiểu này, nếu thành công, sẽ mang về nhiều cái lợi mà lợi nhiều nhất là Nhà nước: không tốn ngân sách lại tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch, sòng phẳng; chấm dứt nạn đầu cơ nhà, đất mặt tiền đường; bộ mặt đô thị được chỉnh trang và đời sống của người dân được nâng cao. Chỉ có một số người nghèo đi, đó là loại đầu cơ, đánh quả, ăn theo dự án.

Đến đây, đủ để trả lời câu hỏi: “Ai giàu lên từ chỉnh trang đô thị?”.

TẠ THỊ NGỌC THẢO

(*) Chung Vô Diệm vốn cốt tiên bị đày xuống trần, trở thành chánh hậu của Tề Tuyên Vương thời Đông Chu liệt quốc (Trung Hoa), vô cùng xấu xí. Tương truyền, về sau bà “cởi lốt” ở cầu Trường Hà và đã trở thành một giai nhân tuyệt sắc.

Ý kiến, Phê bình xin gửi về: tathingocthao@khoahoc.net

Trở về Trang Chính